SCF Magazine, Retailnet.pl/Katarzyna Łabuz, April 2022
Interview mit: Jacek Wesołowski, Geschäftsführer von Trei Real Estate Poland
In unserem letzten Interview erwähnten Sie, dass Trei beabsichtigt, sieben Einzelhandelsprojekte im Jahr zu entwickeln. Sind diese Pläne weiterhin aktuell, und was ist der Stand bei den für das laufende Jahr geplanten Investments?
Das vor zwei Jahren erreichte Entwicklungstempo hat sich mittlerweile als optimal erwiesen und soll in nächster Zeit beibehalten werden. Das bedeutet konkret, pro Jahr sieben Projekte in Betrieb zu nehmen. Auch 2022 haben wir vor, mindestens sieben Fachmarktzentren zu eröffnen. Das Einzige, was sich ändern wird, ist die Formatstrategie für unsere Objekte. Während wir bisher meist kleinere Fachmarktzentren mit einer Fläche von etwa 5.000 m² gebaut haben, konzentrieren wir uns mittlerweile auf größere Zentren – also „Big Boxes“, deren Angebot durch einen Baumarkt ergänzt wird. Ein gutes Beispiel für ein solches Investment wäre der Vendo Park in Szczecin, der sich über eine Fläche von 23.000 m² erstreckt und zu dem auch ein OBI-Baumarkt gehören wird. Unser Projekt in Otwock wiederum wird über einen Castorama-Heimwerkermarkt verfügen und das in Gniezno ein Bau- und Gartencenter von Leroy Merlin. Zurzeit sind die Fachmarktzentren in Otwock und in Skarżysko-Kamienna im Bau, wobei letzterer als erster von beiden eröffnet wird. Für das laufende Jahr sind aber auch Vendo Parks in Szczecin und Mielec geplant, wo die Baugenehmigungen noch nicht vorliegen. Weitere Investments sind in Vorbereitung und sollen umgesetzt werden, sobald die entsprechenden Genehmigungen erteilt wurden.
Ist hier die Rede vom Baubeginn einzelner Projekte oder der Vergabe neuer Projektentwicklungen, die für dieses Jahr geplant sind?
Die Rede ist vom Abschluss kompletter Investmentprojekte. Denn der gesamte Bauprozess für ein normales Fachmarktzentrum nimmt bei uns im Schnitt nur sechs Monate in Anspruch. Das heißt, sofern der Baubeginn bis Juni erfolgt, ist auch mit der Fertigstellung noch im laufenden Jahr zu rechnen. Uns bleibt also noch Zeit, die restlichen drei oder gar vier Investmentprojekte auf den Weg zu bringen, um das Jahresziel zu erreichen.
Lässt sich schon etwas zu den Eröffnungsterminen für die Fachmarktzentren in Otwock, Skarżysko-Kamienna und Mielec sagen?
Die jeweiligen Termine stehen zwar in den Verträgen der Bauunternehmen, aber angesichts der Schwierigkeiten, mit denen der Bau- und Investmentmarkt derzeit zu kämpfen hat, würde ich mich nicht zu weit aus dem Fenster lehnen wollen mit konkreten Datumsangaben.
Wie lang, glauben Sie, wird der aktuelle Fachmarktzentren-Boom noch anhalten?
Wir haben uns Grundstücke für die nächsten drei Jahre gesichert, wenn man von der Entwicklung von sieben Vendo Parks pro Jahr ausgeht. Ein solches Polster ermöglicht uns die nahtlose Abwicklung vom Entwurf, über die Einholung der Baugenehmigungen bis hin zur Projektumsetzung. Dank der Grundstückskäufe für künftige Einzelhandelsprojekte betrachten wir unsere Versorgung mit Grundstücken als gesichert. Sofern sich nichts an den aktuellen Marktbedingungen ändert, dürfte sich der Boom, also das hohe Investmentvolumen im Bereich Fachmarktzentren, meiner Meinung nach noch mindestens fünf weitere Jahre lang fortsetzen.
Allerdings berichten immer mehr Investoren vom zunehmenden Mangel an attraktiven Grundstücken. Verfügbare Grundstücke sind entweder problembehaftet, da sie umfangreiche Erschließungsmaßnahmen erfordern oder überhaupt erst erschlossen werden müssen, oder da sie an ungünstigen Standorten liegen. Sehen Sie sich mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert?
Zunächst ist festzustellen, dass der Vorrat an optimalen Grundstücken, die keinerlei Probleme aufweisen, praktisch erschöpft ist. Der Zug ist ein für alle Mal abgefahren, und man wird sich mit den veränderten Umständen arrangieren müssen. Wir gehen davon aus, dass sämtliche Grundstücksfragen sich bereits irgendwo gestellt haben und in keinem Fall unlösbar sein dürften, erst recht nicht, wenn man den Umfang unserer Aktivitäten bedenkt. Trei ist seit vielen Jahren am Immobilienmarkt tätig. Wir haben eigene Ansätze entwickelt, und dank unserer Erfahrung sind wir vermutlich besser aufgestellt, um mit der Situation zurecht zu kommen, als jemand, der jetzt erst in den Markt einsteigen möchte. Die Schwierigkeiten mit der knappen Verfügbarkeit von attraktiven Grundstücken für Investments hat jedoch auch mit der Ertragskraft von Fachmarktzentren zu tun. Für Unternehmen, die sich Kapital bei Banken leihen müssen, wird die Sache von vornherein teurer. Und sie wird nochmal kostspieliger, wenn man die Projektumsetzung einem Subunternehmer überträgt. So ergibt sich oft die Situation, dass stagnierenden Mieten steigende Kosten gegenüberstehen. In unserem Fall ist es dagegen so, dass wir die Mehrzahl unserer Projekte selbst finanzieren. Aufgrund unserer Größenordnung und der langjährigen Projektpartner sind wir weniger von Kostensteigerungen betroffen als Unternehmen, die gerade ihr erstes Projekt umsetzen oder deren Geschäft einfach kleiner ist.
Werden die Projektabläufe von Trei nicht durch den Anstieg von Bau- und Lohnkosten, sowie den Mangel an Subunternehmen und Fachkräften gebremst?
Bauunternehmen sind vorsichtig im Umgang mit Neukunden. Wir bei der Trei haben schon immer auf langjährige Beziehungen mit verlässlichen Bauunternehmern und auf Kontinuität gesetzt. Wenn ein Unternehmen sechs oder sieben Objekte für uns betreut oder jedes Jahr zwei Fachmarktzentren für uns bauen darf, entspannt sich die Situation für beide Seiten. Bei bewährten Bauunternehmen, die unsere Aufträge zuverlässig ausführen, überlegen wir von Haus aus, wie sich die Zusammenarbeit fortsetzen ließe. Stabile Beziehungen sorgen für Kontinuität unserer Investments, während sich die Risiken in der Zusammenarbeit mit Bauunternehmen durch die Anwendung eigenentwickelter Standardverfahren, etwa bei der Betreuung von Baufirmen auf der Baustelle, auf ein Minimum reduzieren lassen. Was sich allerdings immer deutlicher am Markt abzeichnet, ist die Tatsache, dass die Gewinnspanne bei Projekten und der Spielraum für Fehler oder Mehrkosten, etwa bei der Erschließung, ständig schrumpfen. In Bezug auf die Bauausführung bedeutet dies, dass Entwicklungsprojekte dieser Art immer schwieriger zu realisieren sind.
Wie gestalten sich die Beziehungen von Trei zu den Mietern? Hat sich die Pandemie auf die Zusammenarbeit ausgewirkt?
Der Branche gehört insgesamt zunächst mal Anerkennung, zumal wir alle von Coronakrise und vor allem ihrem Ausmaß überrascht wurden. Alle Beteiligten haben umgehend kooperiert, um die optimale Lösung für die neue Situation zu finden. Wir haben mit bestimmten Mietern Abmachungen getroffen, die es ihnen leichter machen, die schwierige Zeit durchzustehen.
Das ging zwar auf Kosten unserer Einnahmen, doch dank der dadurch erreichten Stabilität ließen sich Geschäftsschließungen in den Fachmarktzentren auf ein Minimum beschränken. In der Zusammenarbeit mit den Mietern haben wir bislang keine gravierenden Veränderungen feststellen können. Es gibt eine stille Vereinbarung am Markt: Die Mieter sehen von Forderungen nach Mietminderung ab, und wir sehen von Mieterhöhungen ab. Stattdessen achten wir verstärkt auf den sogenannten „Brand-Mix“, das heißt, die Zusammensetzung der Mieter in unseren Fachmarktzentren. Die pro Objekt gewählten Marken sollten sich optimal ergänzen, was für höheren Umsatz sorgt, ohne den Wettbewerb unnötig zu verschärfen.
Allerdings handelt es sich bei einem bedeutenden Teil der Fachmarktmieter um Discounter.
Ein Objekt, das nur aus Discountern besteht, reicht nicht. Was wir brauchen, ist Vielfalt. Das ist der Grund, warum wir Marken wie Top Secret, Marken der LPP Group sowie Smyk, Rossmann, Hebe und Castorama ins Boot geholt haben. Das sind Anbieter, die nicht nur in Fachmarktzentren, sondern auch in herkömmlichen Einkaufszentren ansässig sind. Es ist für uns jedenfalls kein Trend erkennbar, dass Fachmarktzentren sich auf Billiganbieter beschränken. Im Gegenteil: Manche haben ihr Angebot durch die Einführung höherpreisiger Sortimente ergänzt. Überdies haben wir im Zuge der fortschreitenden Entwicklung des Fachmarktsektors erlebt, wie ehemals auf innerstädtische Einkaufszentren beschränkte Marken plötzlich in Fachmarktzentren vertreten waren. Manche dieser Marken haben sich sogar an die Bedürfnisse solcher Objekte in Kleinstadtlagen angepasst. Ein gutes Beispiel wäre das verkleinerte Baumarktformat von Castorama, das mit einer Fläche von 2.000-3.000 m² auskommt. Dieses Format wird auch von uns bei der Vermietung in Fachmarktzentren bevorzugt. Ganz ähnlich verhält es sich bei Möbelhausketten. Für uns ergibt sich aus dem Trend ganz klar eine erweiterte Bandbreite an möglichen Mietern, bei denen sich zum Teil auch längere Laufzeiten ins Spiel bringen lassen. So gesehen ist der Markt einfacher geworden. Andererseits haben sich die Verhandlungen in Bezug auf die Innenausstattung intensiviert, was sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit auswirkt, da Material- und Lohnkosten drastisch steigen. Zurzeit ist der Markt von diesem Spagat bestimmt, wobei sämtliche Marktteilnehmer damit beschäftigt sind, die Veränderungen zu bewältigen.
Sie haben über das Einvernehmen zwischen Mietern und Vermietern gesprochen, also das Mietenmoratorium. Verlockt die Situation Investoren nicht dazu, den Boom in Fachmarktzentren zu nutzen?
Bei dieser Frage gilt es zu differenzieren. Trei ist kein Entwickler, der Objekte baut und anschließend sofort verkauft, um über den höheren Verkaufspreis und somit über die Wertschöpfung Rendite zu erwirtschaften. Vielmehr beabsichtigen wir, die Fachmarktzentren langfristig im Bestand zu halten. Und für uns gilt es abzuwarten, wie sich die Situation in fünf oder zehn Jahren darstellt. Der ungünstigste Ansatz wäre, die Mieten drastisch zu erhöhen und sie in fünf Jahren senken zu müssen. Wir möchten vor allem sicherstellen, dass die Ankaufsrendite nicht gefährdet ist, und dass Mieterhöhungen auch künftig eine Option bleiben. Wir betrachten unser Portfolio also nicht nur im Hinblick auf die nächsten ein bis drei Jahre. Manche unserer Objekte sind schon seit zehn Jahren in Betrieb, etwa die in Chełm oder Nysa. Im Unterschied zur Konkurrenz, die sich in den letzten Jahren angesiedelt hat, läuft unser Geschäft in diesen Städten ganz prächtig. Die Kundenfrequenz in unseren Objekten steigt. Das wiederum sorgt für Anlegerinteresse und starke Nachfrage nach Fachmarktzentren. Trei wird von Fonds angesprochen, die gerne ganze Pakete an Fachmarktzentren erwerben würden. In dieser Hinsicht hat sich der Immobilienmarkt deutlich verändert. Fachmarktzentren sind zu einem Investmentprodukt geworden, das auch große Marktakteure anzieht. Wenn eine Gesellschaft beispielsweise über einen Bestand solcher Zentren im Wert von 50 Mio. Euro verfügt, weckt dies automatisch das Interesse von Investoren. Ich habe einen sehr positiven Eindruck vom Handelsumfeld im Bereich kleinerer Einzelhandelsformate, und nach meiner Einschätzung dürfte die Zahl solcher Produkte am Markt zunehmen. Übrigens haben wir einen Partner für die Geschäftsentwicklung in Polen gefunden. Und zwar sind wir letzten Herbst ein Joint-Venture mit dem Investor Patron Capital eingegangen und nun im Begriff, mit diesem ein erstes Paket von 15-20 Fachmarktzentren erfolgreich abzuschließen, dem in Zukunft hoffentlich weitere folgen werden. Hier zeigt sich, dass es durchaus Kapitalfonds gibt, die sich nicht scheuen, in den Entwicklungsprozess von Objekten wie Fachmarktzentren einzusteigen.
Trei nimmt seit vielen Jahren an der SCF-Messe Teil. Welche Projekte und Ideen bringen Sie zur diesjährigen Frühjahrsmesse mit?
Durch die Pandemie ist die SCF-Messe noch wichtiger geworden, als sie eh schon war. Die Anzahl der konkreten Gespräche, die wir führen, hat sich erhöht. Für unseren Messestand bereiten wir Visualisierungen der geplanten Vendo Parks vor sowie Prospekte zu den einzelnen Projekten. Im Grunde vermarkten wir auf der Messe die Einzelhandelsflächen. Es geht uns bei der Messe also nicht um die Bewerbung unseres Unternehmens, sondern um Geschäftsabschlüsse für aktuell in Vorbereitung befindliche Projekte. Wir haben bereits über 20 Grundstücke für künftige Investitionsprojekte erworben. Das Interesse an unseren Fachmarktzentren ist derart stark, dass die meisten der Einheiten bereits beim Baustart belegt sind. Wir erstellen für jeden SCF-Messeauftritt ein spezielles Angebot und ein Paket von vermietungsbereiten Projekten. Dadurch sind unsere Vendo Parks meist schon zum Eröffnungszeitpunkt vollständig belegt.