Mietwohnungen machen nur etwa zwölf Prozent des polnischen Wohnungsmarkts aus. Bei den Eigentümern handelt es sich hauptsächlich um Privatpersonen. Der institutionelle Markt für Mietwohnimmobilien ist derzeit noch relativ klein und beschränkt sich vor allem auf Großstädte. Allerdings verzeichnet er Jahr für Jahr Zuwächse.
Die Fragen stellte Małgorzata Dankowska, geschäftsführende Gesellschafterin der Steuerberatungsgesellschaft TPA.
Über den Wohnungsmietmarkt aus der Sicht des Projektentwicklers spreche ich heute mit Herrn Jacek Wesołowski, dem Geschäftsführer der Trei Real Estate Polen. Es handelt sich um ein Unternehmen, das nach dem zügigen Aufbau einer Kette von Fachmarktzentren nun auch in den Wohnimmobilienbereich eingestiegen ist.
Dankowska: Wo steht Polens institutioneller Mietwohnungsmarkt aktuell?
Wesołowski: Zum Mietwohnsektor im Allgemeinen lässt sich sagen, dass er mittlerweile den Kinderschuhen entwachsen ist und sich in der ersten Entwicklungsphase befindet. Was aber reine Mietwohnungsbauten betrifft, stehen wir meiner Ansicht nach noch ganz am Anfang.
Bewohner von Wohnblöcken haben ihre Wohnungen entweder gemietet oder erworben. Bei letzteren ist die Wohnerfahrung oft durch Unannehmlichkeiten wie z. B. Ruhestörungen geprägt, und zwar durch Mieter, die Wohnungen nur kurzfristig anmieten und wenig Rücksicht auf die Nachbarn nehmen. Soweit ich weiß, erwägen Bürgermeister in der Tri-City – also der Metropolregion Danzig, Gdingen und Zoppot –, den Abschluss bestimmter Mietverträge einzuschränken. Auch in beliebten Urlaubsorten dürfte die Zahl der Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau demnächst beschränkt werden.
Dankowska: Es ist also eine Neuregelung der kurz- bzw. langfristiger Vermietung von Wohnraum in Gebäuden zu erwarten, die auch von anderen Parteien dauerhaft bewohnt werden. Damit bewegt sich der Markt offenbar in Richtung reiner Mietwohnprojekte, so wie dies bereits in Warschau der Fall ist. Sehen Sie das auch so?
Wesołowski: Ja, das sehe ich genauso. Wohngebäude, die ausschließlich aus Mietwohnungen bestehen, unterscheiden sich von unserem derzeitigen Geschäftsmodell. Sie sind anders organisiert. Nehmen Sie beispielsweise unser erstes Projekt, das aktuell in Vorbereitung ist. In der allgemeinen Wahrnehmung handelt es sich eher um eine Art Hotel, da es umfangreiche Leistungen anbietet. Dagegen stehen in reinen Zinshäusern keine vergleichbaren Angebote zur Verfügung. Sie decken die Funktion Wohnen ab, nicht den alltäglichen Bedarf. Mein Eindruck ist daher, dass die Einschränkungen in diese Richtung zielen dürften. Beliebte Reiseziele werden vermutlich den Anfang machen, denn dort wird das Thema bereits heftig diskutiert, und wenn bestehende Regelungen es zuließen, würden die Beschränkungen auch augenblicklich umgesetzt. Die derzeitige Rechtslage enthält allerdings kaum Möglichkeiten zur Nutzungsbeschränkung von Mietwohnraum.
Dankowska: Es ist also damit zu rechnen, dass der Markt künftig strenger reguliert wird. Wie erklären Sie sich aus Bauträgersicht, dass Projektentwickler trotzdem an diesem Sektor interessiert sind? Woher kommt das Interesse von Investoren gerade an Polen und gerade jetzt?
Wesołowski: Das ist ein weites Feld. Es hat zum Teil mit dem Ausbruch der Coronakrise in jüngerer Zeit und den resultierenden Beschränkungen zu tun. Für freies Kapital gilt es, irgendwo einen halbwegs sicheren Hafen zu finden. Immobilien eignen sich hervorragend zur Anlage großer Beträge. Das Produkt vermietbarer Immobilien, also des Mietwohnungsbaus, ist von Ländern wie Schweden, Norwegen, Deutschland und Österreich her hinreichend vertraut. Hier gibt es Großunternehmen, die bereits massiv in derartige Projekte investiert haben und fortlaufende Erträge und Gewinne mit ihnen erwirtschaften. In diesen Ländern besteht häufig kein Bedarf an der Umsetzung solcher Projekte mehr oder auch nur die Möglichkeit dazu. Grundstücke sind sehr teuer geworden, und dies steht leider wohl auch hier ins Haus. Dementsprechend teuer ist der Wohnungsbau, und auch rein rechnerisch ist ein solches Projekt nicht unbedingt erfolgversprechend. Zurzeit sind derartige Projekt in Polen noch machbar, zumindest auf dem Papier. Geographisch in unmittelbarer Nachbarschaft zu diesen gesättigten Märkten gelegen, ist Polen ein plausibler Standort für solche Investitionen. Das halte ich für den Hauptgrund.
Natürlich stellt sich auch die Frage der tatsächlichen Nachfrage. Traditionell halten die Menschen in Polen wenig vom Gedanken, zur Miete zu wohnen, und bevorzugen Wohneigentum. Für finanziell eingeschränkte Menschen handelt es sich allerdings um eine interessante Option. Junge Leute haben meiner Meinung nach heutzutage andere Vorstellungen von Leben und Beruf. Das ist mir schon bei den eigenen Mitarbeitern aufgefallen, nämlich welchen Wert sie Lebensqualität beimessen. Dieser Umstand wird für eine steigende Nachfrage nach solchen Produkten sorgen. Menschen, die ihr Geld lieber für Reisen, Weiterbildung oder andere Dinge ausgeben, steht der Sinn nicht nach Wohneigentum oder Grundvermögen. An der Entscheidung ist auch nichts weiter auszusetzen. Es handelt sich schlicht um einen anderen Ansatz, der in mancher Hinsicht vielleicht sogar interessanter ist. Aus diesem Grund wird auch der institutionelle Mietwohnsektor („build-to-rent“, BTR) weiterwachsen.
Warum diese Komponente inzwischen so wichtig ist für unser Unternehmen? Zurzeit sind wir in der Entwicklung von Fachmarktzentren sehr prominent aufgestellt. Bislang haben wir uns 40 Vendo Parks gesichert, was bereits eine beträchtliche Anzahl an Standorten darstellt. Diesen Bereich werden wir zwar fortführen, müssen aber auch in andere Richtungen wachsen. Früher war ich überzeugt, ich würde bis zum Ruhestand mit der Entwicklung innerstädtischer Einkaufszentren beschäftigt sein. Wie sich herausstellte, reicht das nicht mehr. Shopping-Center in Stadtzentrum haben längst an Reiz verloren. Als wir uns daher nach anderweitigen Möglichkeiten umschauten, unsere Mittel und Kompetenzen einzusetzen, entdeckten wir diese Art des institutionellen Mietwohnbaus als interessante Alternative. Mittlerweile entwickeln wir auch Eigentumswohnungen. Diese dürften sogar noch rentabler sein als Mietwohnungen.
Dankowska: Lassen Sie mich kurz innehalten und zusammenfassen. Wir haben es also mit einem Generationswechsel zu tun. Ausländisches Kapital steht reichlich zur Verfügung, das sich aufgrund der niedrigen Zinsen kaum anderswo zu investieren lohnt, so dass Immobilien dieser Art ein attraktives Produkt darstellen. Im Vergleich zu den Renditen, die solche Investoren auf den Märkten Westeuropas, in Skandinavien und anderswo erzielen können, sind die Bedingungen in Polen günstig. Da wir uns in geographischer Nähe zu Skandinavien befinden, wie Sie schon sagten, ist der Renditeunterschied umso auffälliger. Ein wichtiges Thema, das Sie ansprachen, betrifft das BTS-Geschäft („build-to-suit“), welches der Standardansatz für die Entwicklung von Eigentumswohnungen ist. Allerdings geht es hier um ein etwas anderes Produkt, nämlich das BTR-Modell („build-to-rent“) für den institutionellen Mietwohnungsbau. Worin besteht der Anreiz bzw. wie motiviert ein Investor den Bauträger, vom BTS- auf das BTR-Modell umzusatteln?
Wesołowski: Ganz richtig, natürlich haben beide Modelle ihre Vor- und Nachteile. Der offensichtliche Vorteil des BTS-Modells sind die höheren Verkaufsmargen und der nach wie vor höhere Gewinn, den diese Produktart abwirft. Nachteile gibt es allerdings auch hier. Bei solchen Wohnblöcken versteht sich jeder Bewohner als eine Art Bauaufsicht. Das behindert die Arbeit des Bauträgers, und die Diskussionen mit einer derart großen Gruppe von Abnehmern kann bei diesem Produkttyp durchaus zum Problem werden. Beim BTR-Modell haben wir es dagegen mit einem einzigen Abnehmer zu tun, so dass dieser Prozess im Prinzip nur einmal stattfindet. Wichtiger ist aber meiner Ansicht nach der Umstand, dass es sich ab einer bestimmten Größenordnung – und unser Unternehmen kommt innerhalb des Konzern bereits auf beinahe 2 Mrd. EUR – beim BTR-Produkt um die passendere Lösung handelt als der Einzelvertrieb von Wohnungen. Bei BTS-Projekten ist es oft schwierig, die Probleme mit einzelnen Wohnungen vom Gesamtgeschäft abzugrenzen. Keine leichte Sache. Solche Fragen stellen sich im Mietwohnungsbau gar nicht erst. Es handelt sich vielmehr um eine typische Gewerbeimmobilie, die ähnlich betrieben wird wie ein Einkaufszentrum, ein Logistikobjekt oder jede andere Immobilie mit Einnahmen und Ausgaben.
Dankowska: Das heißt also, der Umfang der Aktivitäten ist ebenso wichtig wie der Umfang eines konkreten Projekts. Ich würde gerne nochmal auf den steuerlichen Aspekt zurückkommen. Sie sagten, dass sich BTR-Produkte in gewerblicher oder geschäftlicher Hinsicht mit Einzelhandels-, Logistik oder Büroobjekten vergleichen lassen. Aus Sicht des Investors leuchten die Parallelen in Bezug auf das Finanzierungsmodell ein, aber natürlich kommen auch Steuern ins Spiel. Schließlich bereitet gerade diese Frage Investoren ja die größte Sorge. Sind Steuern in diesem Teilbereich komplizierter als in anderen gewerblichen Bereichen?
Wesołowski: Die steuerliche Auslegung bereitet enorme Probleme. Früher, also ganz früher – Sie müssen bedenken, dass ich seit 30 Jahren in der Branche tätig bin – wurden nationale Gesetze und Regelungen in jeder Region anders ausgelegt. Hier verhält es sich nun ganz ähnlich. Zu beachten ist, dass es bei aller Ähnlichkeit mit gewerblichen Immobilienprodukten einen wesentlichen Unterschied gibt: Beim mehrwertsteuerpflichtigen Endkunden handelt es sich in diesem Fall um die Bewohner. Je nach seiner Geschäftstätigkeit entfällt bei der Vermietung die Mehrwertsteuer für den Mieter, nicht aber für den Vermieter. Das mag in Ordnung sein, wenn auf den Mietbetrag in einer bestimmten Stadt nur ein Mehrwertsteuersatz von 8% erhoben wird. Aber angenommen, der Mehrwertsteuersatz in einer anderen Stadt beläuft sich auf 23%, dann vermindern sich unsere Umsatzerlöse entsprechend um 23%. Im Lauf der letzten Jahre sind zudem einige Länder dazu übergegangen, die Nullbesteuerung einzuführen, um den Endkunden zu entlasten. Damit stellt sich die Frage, wie es mit der Umsatzbesteuerung in der Entwicklungsphase steht. Die aktuelle Regelung ist ein Alptraum. Es gibt praktisch keine Möglichkeit, Projekte nach einem einheitlichen Konzept zu planen. Eine einheitliche Steuerregelung würde alle Prozessbeteiligten zufrieden stellen. Wir würden alle Zeit und Geld sparen. Es handelt sich also um eine schwierige Frage, und ohne ihre Neuregelung wird die Anlegerentscheidung für oder gegen ein Projekt wesentlich vom lokalen Steuermodell abhängen.
Dankowska: Das Problem hier ist also mangelnde Transparenz bestimmter steuerrechtlicher Bedingungen und Definitionen sowie die (zeitlich) beschränkten Möglichkeiten, sich gegen dieses Risiko abzusichern. Aus steuerlicher Sicht ließe sich dazu vielleicht noch anmerken, dass es, wie von Ihnen erwähnt, die Möglichkeit zur Absicherung gäbe, d. h. zur vertraglichen Festlegung von Steuersätzen, die dem Steuerzahler fünf Jahre lang Schutz bieten würde. Da es sich jedoch um Immobilienprodukte handelt, gilt es, die auf den Bau oder Erwerb eines Projektes erhobene Mehrwertsteuer über einen Zeitraum von zehn Jahren im Griff zu haben. Selbst bei einer Absicherung bliebe also eine Differenz, die für Unsicherheit sorgt. Eine wesentliche Erwartung an den Steuerberater beträfe somit die Entwicklung eines Ansatzes, der einer konsequenteren Regulierung des Marktes gleichkäme und einen effektiveren Umgang mit Projektrisiken dieser Art ermöglichen würde. Im Grunde handelt es sich hierbei ja auch um den Anlass unseres Gesprächs über den Markt hier und heute. Um das Thema Unsicherheit und ihre verschiedenen Ursachen einschließlich bestehender Regelungen abzuschließen: Was sind Ihrer Ansicht nach die größten Herausforderungen der nächsten Zeit für Bauträger auf dem BTR-Markt?
Wesołowski: Ursprünglich sollten die lokalen Steuermodelle für unsere Branche konsequent vereinheitlicht werden und landesweit gelten. Das sollte eigentlich schon vor zehn Jahren geschehen, aber bis heute hat sich an der Sachlage rein gar nichts geändert. Es kann auf keinen Fall so weitergehen. Das Fehlen von Bebauungsplänen, und vor allem von gut ausgearbeiteten Bebauungsplänen, erschwert die Arbeit von Bauträgern erheblich. Wir hatten schon mit Plänen zu tun, die soviel Interpretationsspielraum ließen, dass eine Investitionsentscheidung quasi unmöglich wurde. Die größte Einschränkung besteht im Fehlen von Richtwerten beim Grundstückskauf, selbst bei soliden Bebauungsplänen. Ohne diese werden die Preise nach oben gehen, und der Markt wird weiter schrumpfen. Letztlich wird der Mangel an Investitionssicherheit an den Endnutzer in Form von höheren Preisen weitergegeben. Die zweite Einschränkung (aus unserer Sicht, versteht sich) besteht in der Bewirtschaftung der BTR-Wohnanlagen, die eine gewisse Spezialisierung erfordert. Diese Art von Fachwissen geht uns in Polen ab, da es sich um einen relativ neuen Markt handelt. Dadurch wird naturgemäß auch der Wissenstransfer an potenzielle Investoren und Dienstleister, die die Investmentobjekte betreuen sollen, zum Problem. Sich dieses Knowhow von Grund auf anzueignen, braucht seine Zeit. Es vergehen Jahre, bis man die nötige Erfahrung gesammelt und aus Fehlern gelernt hat und guten Gewissens sagen kann, wir sind soweit. Noch ist kaum abzusehen, welche finanziellen Auswirkungen dieses Wissensdefizit für uns im Projektverlauf haben wird.
Dankowska: Idealerweise würde man also das Geschäftsmodell zur Bewirtschaftung solcher Projekte nutzen, um den Lernprozess auf dem polnischen Markt zu beschleunigen, ihn effizienter zu machen und negative Auswirkungen auf Renditen, Preise und den Betrieb solcher Einrichtungen zu beseitigen.
Wesołowski: Vermutlich sollten die Behörden den gleichen Ansatz auch beim Mieterschutz wählen, denn die gleichen Fragen haben sich ja schon in Ländern gestellt, die bereits über einen BTR-Markt verfügen. Wir haben ein Programm namens „500 plus“ entwickelt, das funktionieren könnte (wenn auch vermutlich mehr schlecht als recht). Ein anderer Gedanke ist, beispielsweise einer bestimmten Mietergruppe, bei denen Anspruch auf Hilfe besteht, Fördermittel zu gewähren. Mir erscheint dieser Ansatz zur Marktregulierung sehr viel wirkungsvoller, da er genau denen zugute kommt, die auf Hilfe angewiesen sind. Es macht aber wenig Sinn, an dieser Stelle weiter über Modelle wie „500 plus“ zu spekulieren. Festzuhalten ist, dass die meisten westlichen Ländern diesen Weg gegangen sind und sich auch der hierzulande gewählte Weg letzten Endes nicht groß davon unterscheiden wird. Daher ist es meiner Ansicht nach sinnvoll, die westlichen Märkte im Auge zu behalten und zu beobachten, was funktioniert und was nicht.
Dankowska: Wäre also eine Art Wohngeld für bedürftige Mieter, das an bestimmte Kriterien, wie z. B. das Haushaltseinkommen, geknüpft ist, eine attraktive Vorstellung für Bauträger?
Wesołowski: Das wäre absolut im Sinne der Bauträger. In Deutschland gibt es meines Wissens eine laufende Diskussion zum Thema. Die Wahrnehmung mag sich von einem zum andern Land unterscheiden, aber aus Mietersicht erscheint mir dieser Ansatz am hilfreichsten, wobei auch dieser noch aufgewertet werden könnte. Die Errichtung von bezahlbarem Wohnraum (was das Programm „500 plus“ vermutlich forcieren würde) wird für gewisse soziale Spannungen sorgen, und dieser Aspekt ist unbedingt zu berücksichtigen. Der BTR-Sektor weist keine derartige Risikokomponente auf, und dementsprechend ist mein Eindruck, dass Bauträger den Markt in seiner aktuellen Form bevorzugen – frei, ohne Einschränkungen und eigenbewirtschaftet. Aber da der Gedanke bereits im Raum steht, sollte der soziale Aspekt vermutlich berücksichtigt werden. Dabei erscheint mir die kommunale oder staatliche Regulierung von Hilfsmitteln am sinnvollsten.
Dankowska: Ihren Aussagen zufolge sind auch andere Akteure in der Branche auf den Markt aufmerksam geworden und interessiert daran, in diesen einzusteigen und sich zu beteiligen. Könnten Sie uns abschließend noch etwas zu den Plänen Ihres Unternehmens in diesem Zusammenhang sagen und vielleicht verraten, ob Sie nach Verstärkung suchen? Wie Sie sagten, stehen Bewirtschaftungsgesellschaften vor einer großen Herausforderung. Daher die Frage, was hat Trei in nächster Zeit auf diesem Markt vor?
Wesołowski: Zunächst mal sind die Vorbereitungen für unser Projekt in der Innenstadt von Posen in vollem Gang. Hier möchten wir zeigen, dass BTR-Gebäude keineswegs trist aussehen müssen, sondern sich gut in städtische Umgebung einfügen und zudem eine kreative Preisbildung aufweisen. Wir möchten das Projekt so gestalten, das es einerseits seiner BTR-Funktion gerecht wird und andererseits ein lukratives Projekt darstellt. Dabei geht es mir vor allem um den Aspekt kreativer Synergie in der Neugestaltung von Innenstädten. Ich kann mich noch gut erinnern, wie Einkaufszentren sich im Lauf der Jahre immer mehr in Außenbezirke verlagerten. Angesichts der Probleme, die diese Situation in den Innenstädten verursachte, sollten solche Elemente kreativer Innenstadtgestaltung in die Stadtplanung einfließen. Somit sehen wir unser Vorhaben als Pilotprojekt, für das wir noch Partner benötigen – etwa bei der Finanzierung aber eventuell auch bei der Bewirtschaftung. Im Zuge dieses Modellversuchs werden wir die für die langfristige Zusammenarbeit erforderlichen Beziehungen knüpfen. Soweit unsere aktuellen Pläne, die wir intensiv vorantreiben.
Dankowska: Ich freue mich sehr, dass Posen als Standort für dieses Projekt gewählt wurde. Denn dort hat auch die TPA ihren Sitz, so dass es der ideale Ort ist, sich bei Gelegenheit weiter auszutauschen. Ganz herzlichen Dank für das Gespräch