Die Trei Real Estate GmbH (Trei), internationaler Projektentwickler und Asset Manager für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien, hat zusammen mit Jones Lang LaSalle Poland (JLL) die vierte Ausgabe des Marktreports „Fachmarkt- und Nahversorgungszentren in Polen“ veröffentlicht. Die Kernergebnisse: Trotz eines schwierigen Marktumfeldes stieg der Anteil der Fachmarktzentren am gesamten Transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment deutlich an. Im ersten Halbjahr 2023 hat er einen Rekordwert von 51% erreicht. Insgesamt erreichten die Transaktionen im gesamten Einzelhandelssegment im ersten Halbjahr 2023 einen Wert von knapp 200 Mio. €. Dies ist verglichen mit dem Vorjahreswert (H1 2022) von 760 Mio. € ein Rückgang von 74%. Dabei ist zu beachten, dass das hohe Volumen in 2022 zum Großteil auf zwei Portfoliotransaktionen zurückzuführen ist. Im ersten Halbjahr 2023 erfolgten insgesamt zwölf Transaktionen mit zusammen 17 Einzelhandelsobjekten. Die Anfangsrenditen sind in Folge der sinkenden Preise auf etwa 6,90% geklettert.
Pepijn Morshuis, CEO der Trei, kommentiert: „Im Vergleich zu den Vorjahren erscheint das Investitionsvolumen und die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen gering, allerdings haben sich einige Geschäftsabschlüsse in das zweite Halbjahr verschoben, das für den Report noch nicht erfasst wurde. Weitere Abschlüsse sind noch vor Jahresende geplant, sodass für das zweite Halbjahr 2023 deutlich bessere Ergebnisse zu erwarten sind.“
Die Durchschnittsmieten von Fachmarktzentren bewegen sich zwischen 6,0 und 13,00 Euro/qm/Monat und steigen damit gegenüber dem Vorjahr leicht an. Die Höhe der Miete hängt von der Lage des Objekts, seiner Größe und den vom Mieter angebotenen Dienstleistungen ab. Pepijn Morshuis, CEO der Trei, kommentiert: „Die makroökonomische Situation, einschließlich des Krieges in der Ukraine und der relativ hohen Inflation, hat zu einem Anstieg der Investitionskosten geführt, der sich auch auf das Mietniveau niedergeschlagen hat. Im Vergleich zu großen Einkaufszentren sind die Preise in Fachmarktzentren jedoch nach wie vor sehr wettbewerbsfähig, was die Mieter ermutigt, ihre Geschäfte dort anzusiedeln, darunter sowohl lokale als auch Kettenmarken."
Die Nachfrage von Mieterseite nach Einzelhandelsflächen in Polen bleibt hoch. Allerdings hat sich die Mieterstruktur der Fachmarktzentren verändert. „Längst wird ein Fachmarktzentrum nicht mehr nur als Fläche für einen großen Lebensmittelhändler wahrgenommen. Dienstleistungen und Marken aus den Bereichen Mode, Schuhe oder Schmuck ergänzen das Angebot. Die Kunden bekommen so in der Nähe ihres Wohnorts eine größere Angebotsvielfalt geboten“, ergänzt Morshuis.
Segment der Fachmarktzentren wächst weiter
Während der Marktanteil von Einkaufszentren aufgrund des veränderten Kaufverhaltens der Kunden rückläufig ist, haben Fachmarktzentren aktuell Hochkonjunktur und ihr Bestand wächst weiter. Von den knapp 380.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche, die sich in der ersten Jahreshälfte 2023 in Polen im Bau befanden, entfielen ganze 70% auf Fachmarktzentren, ein Großteil (68%) in Städten mit unter 100.000 Einwohnern. Die meisten neuen Objekte entstehen in Kleinstädten, in denen es bisher an modernen Angeboten mangelt.
Auch die Trei erweitert ihren Bestand an Fachmarktzentren. 2023 wurden bisher vier neue Objekte eröffnet und das Portfolio in Polen ist damit auf insgesamt 36 Immobilien angewachsen. Zwei weitere - in Lubin und Konin - befinden sich derzeit im Bau.
ESG-Aspekte rücken in den Fokus
Auch im Segment der Fachmarktzentren haben sich ESG-Faktoren zu einem Kernthema entwickelt. Einschlägige Maßnahmen umfassen umweltfreundliche Architektur, Minimierung des Energieverbrauchs und die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe. Die Einführung von Green-Building-Zertifikaten kommt rasch voran, obwohl sie noch freiwillig ist. Verglichen mit anderen Marktsegmenten befinden sich Fachmarktzentren allerdings noch am Anfang dieses Prozesses, denn ESG-Lösungen haben sich vor allem aus Kostengründen bislang kaum durchgesetzt.
Die gesamte Studie kann in deutscher Sprache unter folgendem Link heruntergeladen werden: Report – Fachmarkt- und Nahversorgungszentren in Polen