Die Trei Real Estate GmbH (Trei), internationaler Projektentwickler und Bestandshalter für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien, hat zusammen mit Jones Lang LaSalle Poland (JLL) einen neuen Marktreport zu Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien in Polen veröffentlicht. Die Kernergebnisse: Das Segment entwickelt sich seit Jahren positiv und auch die Corona-Pandemie hat dieser Entwicklung keinen Abbruch getan. Dies liegt u.a. daran, dass die Geschäfte oft Lebensmittel und Produkte des täglichen Bedarfs anbieten. Außerdem haben die Ladeneinheiten in der Regel einen eigenen Eingang und sind so direkt vom Parkplatz aus erreichbar. Dies wird von vielen Kunden geschätzt, da so die Anzahl der Kontakte minimiert werden kann.
Die Spitzenrenditen von Fachmarktzentren und Nahversorgern blieben im H1 2020 stabil bei 6,8 Prozent. Insgesamt gab es von Januar bis Juni in diesem Segment des Immobilienmarkts 14 Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 430 Mio. Euro. Die Spitzenmieten für große Flächen bewegen sich zwischen 8,0 und 12,0 Euro / Quadratmeter / Monat. Sie werden laut JLL in Ladeneinheiten von ca. 2.000 Quadratmeter Fläche erzielt. Ein Wettbewerbsvorteil der Objekte sind die niedrigen Servicegebühren (für Gemeinschaftsflächen etc.). Sie liegen bei 1,5 bis 2,0 Euro / Quadratmeter / Monat und betragen damit rund ein Zehntel im Vergleich zu klassischen Einkaufszentren in Polen. Die Mietverträge laufen üblicherweise fünf, sieben oder zehn Jahre mit Verlängerungsoptionen. Die Miethöhe ist in Euro festgeschrieben und wird in Zloty bezahlt. Für Investoren aus dem Ausland entfällt damit das Währungsrisiko.
Pepijn Morshuis, CEO der Trei, kommentiert: „Ich freue mich, dass wir nach einem ersten Aufschlag im Jahr 2019 nun den zweiten, verbesserten Report zu Fachmartkzentren und Nahversorgerimmobilien in Polen herausgeben können. Die Ergebnisse bestätigen unsere Expansionsstrategie in diesem Markt. Während der Markt für Fachmarktzentren in Deutschland schon weitgehend gesättigt ist, sehen wir in Polen noch großen Bedarf. Die größte Nachfrage findet sich in den kleineren Städten und ländlichen Regionen.“
Flächenbestand beläuft sich auf rund 2,6 Mio. Quadratmeter
In den 1990er Jahren und der ersten Dekade nach der Jahrtausendwende war der Einzelhandelsimmobilienmarkt geprägt von großen Einkaufszentren. Fachmarktzentren verbreiteten sich erst nach und nach. Im Jahr 2010 entfielen 9 Prozent aller Handelsflächen auf diese Kategorie, 2020 waren es bereits 13 Prozent. Fachmarktzentren teilen sich JLL zufolge in drei Unterkategorien – in große Fachmarktzentren mit regionaler Bedeutung (Regionalzentren), klassische Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien. Der gesamte Flächenbestand beläuft sich auf 2,6 Mio Quadratmeter. Davon entfallen 54 Prozent auf Regionalzentren, 27 Prozent auf Nahversorgerimmobilien und 19 Prozent auf klassische Fachmarktzentren.
Trotz der Corona-Pandemie kamen im H1 2020 rund 130.000 Quadratmeter Gesamtmietfläche neu an den Markt. Das entspricht fünf Prozent des Gesamtbestandes. Weitere 171.000 Quadratmeter – das entspricht 6,3 Prozent des Bestands – befinden sich im Bau und werden noch 2020 oder 2021 auf den Markt kommen. Die aktuelle Leerstandsrate in Fachmarktzentren liegt bei 3,0 Prozent. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 3,0 und 4,8 Prozent.
Fachmarktzentren haben sich nach dem Ende des Lockdowns in Polen schnell erholt. Jacek Wesolowski, Managing Director der Trei Real Estate Poland, kommentiert: „Wir haben nicht erwartet, dass sich die Fachmarktzentren nach dem Ausbruch von COVID-19 so schnell erholen würden. Einige Mieter verzeichneten nach der Wiedereröffnung Umsätze von 160 Prozent im Vergleich zum Level vor dem Lockdown.“
Zur Strategie der Trei in diesem Segment sagt Morshuis: „Wir möchten der größte Investor von Fachmarktzentren in CEE werden. Insgesamt hält die Trei aktuell ein Portfolio von 29 Vendo Parks, davon befinden sich 19 in Polen, sechs in der Tschechischen Republik und vier in der Slowakei.“
Dieses Jahr sollen noch Objekte in Zielonka, Łukow und Władysławowo (alle Polen) folgen. Das langfristige Ziel ist es, innerhalb der nächsten drei Jahre mindestens 50 Objekte der Marke gebaut zu haben.
Der Report kann in deutscher, englischer und polnischer Sprache unter folgendem Link heruntergeladen werden: https://www.treirealestate.com/#/report