Die Trei Real Estate GmbH (Trei), internationaler Projektentwickler und Asset Manager für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien, hat zusammen mit Jones Lang LaSalle Poland (JLL) einen neuen Marktreport zu „Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien in Polen“ veröffentlicht. Die Kernergebnisse: Das Investoreninteresse konzentriert sich innerhalb des gesamten Einzelhandelssegments auf Fachmarktzentren, Nahversorger, Baumärkte und Lebensmittelmärkte. Die Spitzenrenditen liegen bei hochwertigen Fachmarktzentren stabil zwischen 6,5 und 6,75 Prozent. Der polnische Einzelhandelsinvestmentmarkt hat zwischen 2015 und 2019 fünf sehr gute Jahre mit Transaktionsvolumina zwischen 2,0 und 2,5 Mrd. Euro gesehen. 2020 und 2021 wurden mit rund 750 Mio. Euro bzw. 1,0 Mrd. Euro deutlich geringere Volumina erreicht. Im ersten Halbjahr 2022 wurden bereits rund 760 Mio. Euro umgesetzt. Daher sind die Trei und JLL Poland für das Gesamtjahr 2022 optimistisch gestimmt.
Die Spitzenmieten von Fachmarktzentren liegen 2022 bei 8,0 bis 12,0 Euro/qm/Monat. Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, kommentiert: „Die Spitzenmieten waren bisher stabil auf dem Niveau der Vorjahre. Durch die gestiegenen Baukosten und Zinsen werden zukünftig aber auch die Mieten zwingend steigen müssen. Mietverträge haben üblicherweise Laufzeiten von fünf, sieben oder zehn Jahren. Die Höhe der Miete ist in Euro festgelegt, bezahlt wird aber üblicherweise in Złoty.“
Morshuis weiter: „Auch in Polen ist die gesamtwirtschaftliche Situation geprägt durch sehr hohe Inflationsraten und schnell steigende Zinsen. Im September erreichte die Inflation über 17 Prozent. Die polnische Zentralbank hat den Leitzins im Laufe des Jahres rasch angehoben. Die letzte Anhebung erfolgte am 7. September auf 6,75 Prozent. Vor diesem Hintergrund ist die Stabilität des Fachmarktzentrensegments sehr erfreulich.“
Die Nachfrage von Mieterseite nach Einzelhandelsflächen in Polen bleibt hoch. In den letzten drei Jahren haben 50 Einzelhändler den Markteintritt in Polen vollzogen. Im gleichen Zeitraum haben 18 Händler den Markt wieder verlassen. „Angesichts der Herausforderungen durch die Pandemie stufen wir diese Zahlen als sehr gut ein“, sagt Morshuis.
Ein großer Vorteil von Fachmarktzentren sind die günstigen Nebenkosten. Diese liegen bei 1,5 bis 2,0 Euro/qm/Monat. Zum Vergleich: Bei Shopping-Centern betragen sie bis zu 20 Euro/qm/Monat. Morshuis schränkt ein: „Nach unserer Einschätzung werden die Nebenkosten allerdings ansteigen. Dies ist insbesondere auf die steigenden Energiepreise zurückzuführen.“
Fachmarktzentrensegment wächst sehr schnell
Betrachtet man den gesamten Einzelhandelsimmobilienmarkt in Polen, bilden Shopping-Center mit 61 Prozent der Bestandsfläche das größte Segment. Auf Fachmarktzentren entfallen aktuell rund 14 Prozent des Flächenbestands auf dem polnischen Einzelhandelsimmobilienmarkt. Während der Markt für große Einkaufszentren in Polen jedoch weitgehend gesättigt ist, wächst das Fachmarktsegment sehr schnell, wie die Fertigstellungszahlen zeigen. Im ersten Halbjahr 2022 wurden rund 183.200 qm an Handelsflächen fertiggestellt. Davon entfielen zwei Drittel auf Fachmarktzentren und weitere 28 Prozent auf solitäre Fachmärkte. Nur sechs Prozent der Flächen befinden sich in klassischen Einkaufszentren. Bis Ende 2022 sollen noch einmal rund 181.000 qm Handelsflächen alleine in Fachmarktzentren eröffnet werden.
Morshuis kommentiert: „Bei klassischen Einkaufszentren hat Polen im Wesentlichen zu den westeuropäischen Märkten aufgeschlossen. In Deutschlands östlichem Nachbarland entfallen in diesem Segment 258 qm auf 1.000 Einwohner. Ganz anders sieht es im Fachmarktzentrensegment aus: Dort kommen in Polen nur 84 qm auf 1.000 Einwohner. Diese geringe Versorgung zeigt auf, wie groß das Potenzial noch ist. Sie ist einer der Hauptgründe, warum wir dort so viele Fachmarktzentren entwickeln und im Bestand halten.“
Die gesamte Studie kann in deutscher Sprache unter folgendem Link heruntergeladen werden: Report – Fachmarktzentren und Nahversorgungszentren in Polen