SCF Magazine, Retailnet.pl/September 2023
Jacek Wesołowski, Geschäftsführer von Trei Real Estate Polen, im Interview mit SCF Magazine (Katarzyna Łabuz)
Trei zählt traditionell zu den Ausstellern auf der Herbstedition der SCF 2023. Welche Projekte werden Sie dieses Mal auf der Messe vorstellen, und in welcher Investment- bzw. Vermarktungsphase sind die Projekte derzeit?
Wir werden dieses Jahr Projekte vorstellen, die nächstes Jahr auf den Weg gebracht werden sollen. Die beiden Vendo Parks, deren Eröffnung noch im laufenden Jahr geplant ist – nämlich die in Konin und Lubin – sind schon jetzt nahezu vollständig vermietet. Für nächstes Jahr sind Neueröffnungen in Breslau, Ciechanów, Bolesławiec und Stettin geplant. Diese Projekte sind bereits zur Hälfte vermietet, so dass dementsprechend die andere Hälfte der Mietflächen noch verfügbar ist. Bis zu acht Neueröffnungen sind im kommenden Jahr vorgesehen, und genau diese Projekte werden auf der SCF vorgestellt.
Damit halten wir das Investmenttempo der letzten Jahre bei. Wir entwickeln etwa sieben bis acht Projekte pro Jahr, und daran wird sich auch nichts ändern. Mir ist klar, die aktuelle Lage stellt uns vor besonders hohe Herausforderungen. In den kommenden Jahren dürfte sich die Lage allerdings wieder entspannen, sodass eine erfolgreiche Umsetzung unserer derzeitigen Pläne mich umso zuversichtlicher macht, dass wir auch künftig unsere Zuwachsrate beibehalten können.
Worin sehen Sie aktuell die größte Herausforderung für Trei bei der Umsetzung von Investments?
Rückblickend lässt sich feststellen, dass jedes Ereignis der letzten Jahre jeweils wie die absolute Hiobsbotschaft wirkte. So hatte man beispielsweise beim Ausbruch von COVID-19 und dem drohenden Lockdown das Gefühl, es könne schlimmer nicht werden, aber glücklicherweise waren letztlich nicht alle Fachmarktzentren betroffen, sondern nur die größten.
Allerdings setzt sich die politische Neuordnung des Verwaltungsverfahrens in Polen fort und schafft alle möglichen Probleme. Selbst wenn sich eine einfache Lösung zum Thema Immobilienhandel und Baulandausweisung ergeben sollte, ist damit zu rechnen, dass die Behörden weiterhin Kriterien anlegen, die zwar aktuell nicht rechtskräftig sind, aber von den in der Verwaltungsverfahrensordnung genannten Fristen gedeckt sind. Infolgedessen dürfte das Einholen von Genehmigungen auch in Zukunft so langwierig wie eh und je sein, vor allem im Zusammenhang von Vermietung und Bauausführung. Hier ergeben sich nach wie vor Herausforderungen.
Das nächste Problem, das sich zu präsentieren schien, war der durch den Kriegsausbruch jenseits der polnischen Ostgrenze verursachte Anstieg von Inflation und Energiepreisen. Die Preiszuwächse beliefen sich anfangs auf 80%. Später gaben die Preise zwar wieder etwas nach, lagen aber immer noch 30% über den veranschlagten Entwicklungskosten. Die Kostenexplosion hat auch für die Mieter Folgen und erschwert die Durchsetzung von Mieterhöhungen. Dementsprechend geben Preiserhöhungen nach wie vor Grund zur Sorge. Ein weitere Herausforderung stellen die mit der hohen Inflation verbundenen Kosten von Finanzierungen und Darlehen dar. Aufgrund dieser Faktoren liegen Transaktionen auf dem Zweitmarkt auf Eis und erschweren für viele Entwickler das Geschäft.
Meiner Meinung nach am frustrierendsten ist jedoch der grundlos hohe Wechselkurs des Zloty. Die polnische Inflationsrate ist doppelt so hoch wie die des Euroraums, unsere Wirtschaft ist schwächer als die der EU, und trotzdem zieht der Wert des Zloty im Vergleich zum Euro weiter an. Das ist kaum nachvollziehbar oder zumindest sind mir keine guten Gründe bekannt, mit denen sich die Situation erklären ließe.
Ungeachtet dieser Herausforderungen sind Investoren zum Bau weiterer Fachmarktzentren bereit. Die Zahl solcher Entwicklungen geht stetig nach oben.
Das stimmt, auch wenn sich die aktuelle Lage für die kleineren Marktteilnehmer eher schwierig gestalten dürfte. Allem Anschein nach haben sich die größeren, stärkeren Akteure auf diese Herausforderungen eingestellt, wohingegen die schwächeren weniger gut zurecht kommen. Somit stärkt die aktuelle Lage die Stellung der großen Entwickler, während die kleineren weiter geschwächt werden.
Diejenigen, deren Exit-Planung auf einem einzigen kleinen Projekt beruhte, das Gewinn abwerfen sollte, könnten Schwierigkeiten beim Wiedereinstieg in den Markt haben. Vielen der kleineren Akteure hatten schon während der Pandemie zu kämpfen. Für diese bleibt die Lage angespannt, denn die Kommunikation mit den Mietern ist ebenso schwierig für sie wie die wirtschaftliche Ausgestaltung von Finanzierungen. Manche dürften zu dem Schluss kommen, dass sich solche Projekte schlicht nicht rechnen.
Die Realität sieht aktuell so aus, dass sich der Wettbewerb am Markt zunehmend verschärft und es für kleine Akteure immer schwieriger wird, sich zu behaupten. Es lohnt sich also, Strategien und langfristige Pläne so auszuarbeiten, dass sie helfen, Durststrecken zu bewältigen und die eigenen Immobilien attraktiver zu machen.
Marktkenner warnen, dass viele Projekte nur auf dem Papier bestehen und tatsächlich nie umgesetzt werden. Teilen Sie diese Ansicht?
Es scheint sich in der Tat um ein gängiges Phänomen zu handeln. Schon im letzten Jahr gab es vielfach Anzeichen für Projektverzögerungen. Ich habe von Großvermietern gehört, dass ein Viertel aller Projekte im Verzug sind, also nicht fristgerecht übergeben werden. Mein Eindruck ist, dass Projekte zwar verschoben aber nicht unbedingt komplett aufgegeben werden; sie werden eben nicht zum angekündigten Termin fertig.
Solche Verzögerungen bedeuten zusätzlichen Aufwand, da bereits unterzeichnete Mietverträge nachverhandelt und angepasst werden müssen. Der Markt ist dynamisch, was bedeutet, dass selbst Unternehmen, die momentan der einzige Akteur in einem bestimmten Markt oder in einer bestimmten Region sind, nicht unbedingt davon ausgehen können, es auch in einem Jahr noch zu sein. So ergeben sich erheblichen Verwerfungen, aber auch wenn manche Projekt tatsächlich abgesagt werden, verzögern sich die meisten einfach nur.
Wie sehen Sie die Verfügbarkeit von Grundstücken für Kapitalanlagen? Stimmt es, dass manche Entwickler in bestimmten Groß- oder auch Kleinstädten Baulandreserven aufkaufen, nur um Konkurrenten fernzuhalten?
Das ist richtig, so etwas kommt am Markt gelegentlich vor. Vor dem Hintergrund meiner langjährigen Projektentwicklertätigkeit, darunter auch zehn Jahre als Entwickler bei TREI, lässt sich feststellen, dass wir es seit ungefähr fünf Jahren mit einem reifen Markt zu tun haben, der inzwischen auch von vielen anderen Teilnehmern bespielt wird. Mein Gefühl ist, dass sich Investoren mittlerweile soweit sensibilisiert haben, dass sie unterscheiden können, wer nur blufft und wer seriös ist.
Immer mehr Mieter begreifen heutzutage, dass Ehrlichkeit und Transparenz der Schlüssel zum Erfolg sind. Wenn jemand behauptet, er habe schon Mietverträge abgeschlossen, sollte das auch stimmen, denn ansonsten geht seine Rechnung am Ende nicht auf. Immerhin müssen Mieter ja auch ihren eigenen Plänen, Bonussystemen, Ausbildungs- und Logistikanforderungen gerecht werden. Auf dem gereiften Markt von heute lässt sich problemlos klären, wer schummelt und wer zu seinem Wort steht. Nebenbei bemerkt, kommt es auch vor, dass Unternehmen plötzlich am Markt aufschlagen, nur um kurze Zeit später genauso rasch wieder zu verschwinden, und auch dies ist ein Aspekt des komplexen Immobilienmarkts von heute.
Wie schätzen Sie die aktuelle Lage auf Mieterseite ein? Werden Flächen in Neubauprojekten immer noch so schnell absorbiert wie früher?
Nun, die Dinge sind ja selten nur schwarz und weiß, sondern stellen eher ein Spektrum von Grautönen dar. Manche Branchen haben zu kämpfen aber sind stark genug, um zu überleben. Von diesen sind einige auch im Markt für Eigentumswohnungen zu finden. Wenn es beispielsweise auf dem Immobilienmarkt nicht gut läuft, hat dies auch für nachgeordnete Branchen wie etwa im Bereich Haushaltsgeräte oder Selfstorage-Anlagen negative Auswirkungen.
Für Wohnungsunternehmen ist die aktuelle Geschäftsentwicklung nicht optimal, da sie weniger Einheiten umsetzen, und zwar vor allem wegen der hohen Hypothekenzinsen. Allerdings waren sie vermutlich zuzeiten der Hochkonjunktur schlau genug, ausreichend Rücklagen für magere Zeiten zu bilden. Wenn die Flaute erstmal ausgestanden ist, wird auch ihr Geschäft wieder florieren. Erwähnenswert ist hier, dass sich die Lage in manchen Branchen auch durch neue Marktteilnehmer ändern kann. So ist uns beispielsweise ein Zuwachs an Modeunternehmen aufgefallen, der uns mit Blick auf die Zukunft zuversichtlich stimmt.
Zu erwähnen ist ferner das Problem, dass manche Unternehmen sich aus dem Markt zurückziehen, weil ihre Konzepte nicht den Erwartungen entsprachen. Insgesamt aber lässt sich sagen, dass das System als Ganzes trotz der schwierigen Situation weiterhin funktioniert. Das Vermieten von Neuentwicklungen mag derzeit länger dauern als früher, aber bei hochwertigen Objekten stehen die Chancen für eine erfolgreiche Vermietung nach wie vor gut.
Was können Sie zum Thema Mieten sagen? Steigen die Mietpreise oder bleiben sie zumindest stabil?
Eine komplexe Frage. Neben unseren eigenen Herausforderungen und Kosten will natürlich auch die andere Seite bedacht sein, nämlich die der Mieter.
Die hohen Kosten von Personal, Strom, Beleuchtung und Heizen können sich definitiv auf Entscheidungen bezüglich Mieten und Nebenkosten auswirken. Immerhin beobachten wir ein gewisses Verständnis für potenzielle Mieterhöhungen bei nachvollziehbaren Gründen sowie eine gewisse Akzeptanz in Bezug auf höhere Nebenkosten. Wir bei Trei Real Estate binden Lösungen aller Art in unsere Projekte ein, um die Energiekosten der Mieter zu senken.
Hierbei ist zu betonen, dass die Konsensbildung zwischen Immobilienbesitzern und Mietern der Schlüssel ist zu einer gesunden Beziehung und zur Sicherstellung nachhaltiger Rentabilität für beide Parteien. Wichtig für die Stabilität und Weiterentwicklung des Marktes für Handelsimmobilien ist das gemeinsame Bemühen um eine faire Aufteilung der Kosten und die Zusammenarbeit an Lösungen, die Eigentümern und Mietern gleichermaßen zugute kommen.