SCF Magazine, Retailnet.pl/Februar 2024
Jacek Wesołowski, Geschäftsführer von Trei Real Estate Polen, im Interview mit SCF Magazine (Katarzyna Łabuz)
Wie gestaltete sich das Jahr 2023 für Trei Real Estate Poland? Ließen sich alle Planvorhaben erfolgreich umsetzen?
Das zurückliegende Jahr war kein besonders einfaches, und zwar zum einen wegen des Ukrainekrieges, der die Preise der Bauunternehmen in die Höhe trieb, und zum anderen aufgrund der hohen Inflation. Diese Faktoren hatten auch erhebliche Auswirkungen auf den Mietmarkt. Trotz all diesen Herausforderungen ist es uns dennoch gelungen, unseren Plan voll und ganz umzusetzen, was mich natürlich sehr stolz macht. Wir haben dementsprechend sechs neue Vendo Parks eröffnet und im Dezember mit dem Bau eines Fachmarktzentrums von 22.000 m² begonnen. Was Wohnbauprojekte und solche am privaten Wohnungsmietmarkt betrifft, haben wir ebenfalls die gesetzten Ziele erreicht. Aktuell sind über 2.500 Wohnungen im Bau, was sogar über der 100-Prozent-Marke unseres ursprünglichen Zielwertes liegt. Somit ist festzustellen, dass wir das vergangene Jahr trotz der ungünstigen gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Lage erfolgreich abschließen konnten.
Trei gibt pro Jahr etwa sechs bis sieben Vendo Parks in Auftrag. Wird sich dieses Tempo auch im Jahr 2024 durchhalten lassen?
Wenn man die laufenden Bauprojekte mitberücksichtigt, also auch das in Szczecin, werden wir dieses Jahr planmäßig auf sieben Vendo Parks kommen. Ferner laufen schon Verhandlungen mit Generalunternehmern in Bezug auf Baugenehmigungen für die Städte Mogilno, Bolesławiec, Ciechanów sowie für die Kiełczowska Straße in Wrocław. Außerdem sanieren und erweitern wir die Fachmarktzentren in Skarżysko-Kamienna und Chorzów. Natürlich sehen auch wir uns mit Herausforderungen konfrontiert wie den steigenden Preise der Bauunternehmen und dem unberechenbaren Wechselkurs des Zloty, der sich auf die von Euro umgerechneten Projektbudgets auswirkt. Ungeachtet dieser Probleme ist der Markt aber nach wie vor an unseren Projekten interessiert und ermöglicht uns damit den Baubeginn.
Sie sprachen von Erweiterungen. Bedeutet dies, dass sich das Format Ihrer Fachmarktzentren ändert, dass sie größer werden?
Im Grunde sind wir nicht auf ein bestimmtes Format fixiert. Vielmehr passen wir unsere Projekte an die Bedürfnisse der Gemeinden vor Ort an, was für größere Objekte, etwa in den Großstädten Szczecin, Grudziądz oder Bolesławiec, ebenso gilt wie für Kleinstädte mit 10.000 bis 12.000 Einwohnern. Es ist jedoch zu beobachten, dass die Objektgröße generell zunimmt, und zwar vor allem aufgrund der veränderten Situation nach der Covid-19-Pandemie. Für Investoren und Entwickler ist es wichtig, Projekte in ihren Portfolios zu haben, deren Kundenfrequenz in erster Linie durch einen Supermarkt generiert wird. Sollten erneut Ausgangsbeschränkungen verhängt werden, was sich leider nicht ausschließen lässt, werden zumindest Lebensmittel-Diskonter und Drogerien ihren Betrieb uneingeschränkt fortsetzen können. Mieter dieser Art ermöglichen uns, die Kosten der Objekte im Griff zu behalten. Kurz gesagt, wir versorgen den Markt mit kleineren und größeren Projekten, die aber stets den lokalen Anforderungen entsprechen. Von daher bin ich zuversichtlich, dass ihre Marktposition stabil bleiben wird.
Wie haben sich Erwartungen der Mieter verändert? Wie schätzen Sie deren Lage ein?
Viele Geschäfte haben zwei schwere Jahre hinter sich, vor allem nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie. Die Situation hat für viele Branchen negative Folgen gehabt, Ängste vor einer bevorstehenden Rezession geschürt und für Unsicherheiten in Bezug auf die Politik aber auch auf andere Bereiche gesorgt. Natürlich tendierten die Kunden ihrerseits aus den gleichen Gründen dazu, ihre Ausgaben aus Sorge vor harten Zeiten einzuschränken. Insgesamt haben aufgrund dieser Umstände manche Branchen, allen voran der Handel mit Elektronik, dramatische Veränderungen erlebt.
Vermietern von Gewerbeflächen wiederum ist es besonders wichtig gewesen, die zugesagten Flächen auch tatsächlich für Mieter bereitzustellen. Vor allem für kleinere Marktakteure war es schwierig, diese Zusagen einzuhalten. Doch eingeschränktes Wachstum oder die Absage geplanter Geschäftseröffnungen schaffen potenzielle Risiken für Mitarbeiter und Unternehmen.
Bei der Trei verhält es sich so, dass das Unternehmen gerade im Bewusstsein dieser Herausforderungen fest entschlossen ist, Wort zu halten. So wurde beispielsweise ein Generator von einem Krankenhaus erworben, um den Standort einer Neueröffnung drei Monate lang mit Strom zu versorgen und so die pünktliche Eröffnung sicherzustellen. Derartige Aktionen unterstreichen die Entschlossenheit von Trei, alles Nötige zu tun, um Projekte wie geplant abzuschließen. Das ist von grundlegender Bedeutung, insbesondere in einer Branche, in der das Nichteinhalten von Zusagen negative Folgen sowohl für die Mieter als auch die Mitarbeiter bzw. den Markt insgesamt haben kann, zumal der Ruf als verlässlicher Bauträger auf dem Spiel steht.
Für Ihre Hauptmieter, also die Diskonter, die als Anker der Fachmarktzentren fungieren, laufen die Geschäfte recht gut. Daran dürfte sich auch in nächster Zeit nichts ändern, zumal polnische Verbraucher gerade zuzeiten hoher Inflation besonders preisbewusst sind.
Das stimmt allerdings. Die Diskonter sind in guter Verfassung. Hier ist von allem Aldi zu nennen, dessen Zuwachsrate sich deutlich beschleunigt hat. Bei Händlern diesen Typs beobachten wir dynamisches Wachstum, was wiederum auch für uns Chancen birgt, indem wir zusammen mit einem aktiv expandierenden Schlüsselpartner wachsen. Und in diesem dynamischen Marktumfeld hängt die Wettbewerbsfähigkeit wesentlich von Flexibilität und Anpassungsfähigkeit an Veränderungen ab. Es freut mich daher, sagen zu können, dass Trei auf diese Herausforderungen gut vorbereitet ist.
In Ihren Projekt sind aber auch andere Mieter angesiedelt, so etwa aus dem Modesektor.
In der Tat ist es wichtig, dass neue Einzelhandelsformate ihren Weg in die Fachmarktzentren finden, so etwa Woolworth, dessen Markteintritt in Polen im Jahr 2023 erfolgte. Intern wird in vielen Unternehmen die Frage diskutiert, ob die höheren Mietpreise in Einkaufszentren tatsächlich durch höheren Umsatz zu rechtfertigen sind. Häufig stellt sich heraus, dass dies gar nicht der Fall ist.
Fachmarktzentren unterliegen einem fortlaufenden Wandel. Wichtig ist dabei auch, dass der E-Commerce unser Geschäft nach wie vor unterstützt, da wir ganz in der Nähe der Verbraucher angesiedelt sind. Online-Bestellungen werden oft im nächsten Fachmarktzentrum abgeholt. Dank E-Commerce dienen unsere Ladengeschäfte nicht nur dem Einkauf sondern fungieren auch als Show-Room und Warenausgabe, wo Bestellungen abgeholt bzw. Retouren abgegeben werden. Das zeigt, wie E-Commerce und stationärer Einzelhandel in Fachmarktzentren kooperieren und dadurch eine Situation schaffen können, von der sowohl die Kunden als auch die Unternehmen profitieren.
Trei nimmt seit vielen Jahren mit einem eigenen Stand an der SCF-Messe Teil. Was erhoffen Sie sich von der demnächst stattfindenden Frühjahrsausgabe des Forums, und welche Projekte bringen Sie zur Messe mit?
Seit vielen Jahren folgen wir dem bewährten Muster, uns auf Messen mit unseren Produktplänen für das kommende Jahr zu präsentieren. Neben den bereits erwähnten fünf Neuprojekten haben wir uns neun weitere Grundstücke gesichert und damit die Pipeline für die nächsten zwei Jahre gefüllt. Ferner prüfen wir zusätzliche Grundstücke, um sie ggf. der Pipeline hinzuzufügen. Dabei behalten wir die Lage bei den Baugenehmigungen genau im Auge, um einschätzen zu können, welche Projekte im Frühjahr nächsten Jahres abgeschlossen sein dürften. Diese Pläne liegen fertig vor und können sowohl am Stand als auch gegenüber Mietinteressenten präsentiert werden. Darauf wird sich also unser Messeauftritt konzentrieren.
Zum Shopping Center Forum (SCF) selbst ist anzumerken, dass es sich um die derzeit führende Fachmesse des polnischen Markts für Handelsimmobilien und somit eine Schlüsselveranstaltung handelt, an der wir regelmäßig teilnehmen. Der Veranstaltungsort eignet sich bestens für effizientes Arbeiten und wir nutzen die Zeit intensiv, sehr zum Vorteil für unser Geschäft.
Lassen Sie mich zum Abschluss unseres Gesprächs fragen, was betrachten Sie derzeit als Ihre größte Herausforderung?
Zu den wesentlichen Herausforderungen zählt das Einholen von Baugenehmigungen, was in den letzten Jahren ganz schön schwierig geworden ist. Überdies sind aktuell Versuche zu beobachten, den Wohnungsverkauf wieder zu beleben, indem günstige Darlehen bereitgestellt werden. Ich bin allerdings nicht überzeugt, dass es sich dabei um den besten Lösungsansatz handelt. Wenn es meine Aufgabe wäre, dieses Problem zu lösen, würde ich mich darauf konzentrieren, die Verfahren zur Beantragung von Baugenehmigungen zu vereinfachen. Ein größeres Angebot auf dem Wohnungsmarkt schlägt sich in Preisrückgängen nieder, wohingegen eine Zunahme von Kaufinteressenten bei begrenztem Angebot nur preistreibend wirken kann. Es handelt sich um eine ziemlich offenkundige Wechselwirkung, doch aus irgendeinem Grund wird sie nicht berücksichtigt.
Mit der Schwerpunktsetzung auf Einzelhandelsobjekten als einer kleinteiligen Branche haben wir beschlossen, unsere Mitarbeit im Polnischen Rat der Handelszentren (PRCH) zu intensivieren. Lassen Sie mich kurz auf eine wichtige Entwicklung engehen, die sich bei den kleineren Formaten abzeichnet. Es ist kein Geheimnis, dass angesichts der aktuellen Lage immer seltener großflächige Einkaufszentren errichtet werden. Wir arbeiten intensiv daran, diese großflächigen Standorte an den sich wandelnden Markt anzupassen, z. B. durch Umbauten, Renovierungen, Anpassungen und diverse Umstrukturierungen. Finanziell gesehen aber handelt es sich um Vorhaben, deren Umfang mit dem Bau eines ganzen Fachmarktzentrums vergleichbar ist, nur dass wir bei Fachmarktzentren gerade erleben, was bislang hauptsächlich bei Einkaufszentren zu beobachten war, nämlich dynamische Expansion und ein reger Zustrom neuer Mieter.
Ich rechne damit, dass die kleineren Formate in den kommenden Monaten innerhalb des Polnischen Rates der Handelszentren zunehmend präsenter sein werden, und dass sich nach und nach weitere Ansätze zur Zusammenarbeit ergeben werden.
Es ist überdies an der Zeit, bestimmte Vorgaben für groß- bzw. kleinflächige Einzelhandelsobjekte zu überprüfen, die teilweise deren Entwicklung behindern. Sinnvoller wäre es, diese Entscheidungen denen zu überlassen, die sich um die lokalen Bebauungspläne kümmern, da sie mit der jeweiligen Gemeinde und ihren Bedürfnissen vertrauter sind. Diese Frage gilt es vor allem in Bezug auf kleinere Formate zu klären. Wir hoffen aber, dass der Polnische Rat der Handelszentren, der sehr effizient arbeitet und über ein Team sachkundiger Mitarbeiter verfügt, in nächster Zeit Schritte zur Verbesserung der Situation ergreifen wird.