[Originalquelle: IREI Europe, Januar 2022 / Das Interview führte Tom Parker von Institutional Real Estate, Inc. mit Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate GmbH]
Tom Parker, Executive Vice President und Publisher der Institutional Real Estate, Inc., unterhielt sich kürzlich mit Pepijn Morshuis, dem CEO der Trei Real Estate GmbH, über die Immobilienstrategien des Unternehmens in Polen, Deutschland und im Südosten der USA. Das Gespräch ist nachfolgend in Auszügen wiedergegeben.
Können Sie uns die Investment-Entwicklungsstrategie der Trei Real Estate und ihrer Schwerpunkte erläutern? Was macht Ihren Ansatz einzigartig?
Unser Geschäft hat zwei Schwerpunkte: Das ist zum einen der Einzelhandel. Nach der Gründung hat unser Unternehmen zunächst nur in Handelsimmobilien investiert, und wir haben nach wie vor einen beträchtlichen Bestand an Supermärkten in ganz Europa. Eine Reihe von Länderportfolios wurde inzwischen abgestoßen, aber wir sind immer noch sehr gut aufgestellt mit den Beständen in Tschechien, in der Slowakei, in Polen, in Deutschland und in Portugal. In Mittel- und Osteuropa treten wir zudem als einer der größeren Entwickler von Fachmarktzentren auf. Genau in diesem Geschäftszweig expandieren wir aktuell, und zwar schon aus dem Grund, weil der Bedarf hoch ist und reichlich Bauland zur Verfügung steht. Unser zweiter Geschäftszweig seit noch nicht allzu langer Zeit ist der Mietwohnungsbau: In diesen Markt sind wir erst vor etwa sechs Jahren eingestiegen zwecks Portfoliodiversifizierung, investieren aber mittlerweile in Polen, Deutschland und den USA. Anstatt Bestandsprodukte oder Portfolios mit Renditeobjekten zu erwerben, entwickeln wir in den genannten Ländern eigene Neubauobjekte.
Was uns einzigartig macht? Zwei Dinge: Zum einen befindet sich unser Unternehmen in Privatbesitz. Es handelt sich konkret um ein Familienunternehmen in der fünften Generation, und für ein Privatunternehmen sind wir ziemlich breit aufgestellt. Zum anderen sind wir in gewissem Sinne einzigartig, da wir langfristige Immobilienbestandshalter sind, d. h., dass sämtliche Objekte, die wir entwickeln, auch dauerhaft im Eigenbestand verbleiben. Wenn wir von Zeit zu Zeit doch mal eines unserer Entwicklungsprojekte veräußern, hat das hauptsächlich mit der Allokation innerhalb des Portfolios zu tun. Grundsätzlich könnten unsere Eigenentwicklungen langfristig im Portfolio verbleiben – die Rede ist hier nicht von fünf Jahren, sondern eher von 50 Jahren.
Wo liegen die für Sie wichtigsten Märkte, und warum haben Sie konkret diese Märkte gewählt?
Unsere wichtigsten Märkte sind Polen, Deutschland und die USA – jeweils aus ganz bestimmten Gründen. Unser Heimatmarkt ist natürlich Deutschland. Es handelt sich um einen hochpreisigen, stark gesättigten und gut entwickelten Markt, der gleichzeitig aber auch ein hohes Maß an Stabilität bietet, weswegen es sinnvoll für uns ist, einen Großteil unseres Kapitals in genau diesem Markt zu investieren. Was den Mietwohnungsbau betrifft, zeichnet er sich als Anlageklasse durch hohe Planungssicherheit aus. Polen stellt für uns eine einmalige Gelegenheit dar. Die Immobilien, in die wir investieren, müssen zum größten Teil erst noch entwickelt werden. Shopping-Center gibt es in Polen ohne Ende, und auch auf bestimmten Büromärkten droht ein Überangebot. Mit unseren Fachmarktzentren wenden wir uns aber an Kleinstädte von rund 20.000 Einwohnern. Viele von diesen Städten verfügen über keinerlei Einzelhandelsinfrastruktur – es ist buchstäblich nichts vorhanden – und diesen Bedarf wollen wir decken, und zwar überall in Polen. Zum Vergleich: Wir besitzen sechs Fachmarktzentren in Tschechien und vier in der Slowakei, allerdings dominieren in beiden Ländern einige wenige Großstädte: Prag, Bratislava, Brno, Plzen und vielleicht noch ein paar andere. In der nächsten Größenkategorie finden sich fast nur noch winzige Dörfer. In Polen dagegen gibt es rund 200 Städte mit mindestens 20.000 Einwohnern. Der Grund für die Investitionen in den USA ist, dass die Familie Haub neben der deutschen auch die amerikanische Staatsbürgerschaft besitzt. Bevor wir anfingen, in den USA zu investieren, war das dort angelegte Vermögen eher überschaubar. Als Immobilienunternehmen fällt uns die Expansion in den USA leichter als anderen Tengelmann-Töchtern, die etwa in den Bereichen Heimwerken und Discount-Mode tätig sind und für die der Markt einfach schon zu wettbewerbsintensiv ist. Ferner handelt es sich um einen sehr liquiden, professionellen und transparenten Markt, und aus diesen Gründen fällt auch der Markteintritt von außen relativ leicht.
Gibt es bei den jeweiligen Regularien große Unterschiede?
Die Übergänge zwischen den Regularien in Deutschland und Polen sind fließend, was vor allem an der Europäischen Union liegt. Bei unserem Markteintritt im Jahr 2008 gab es deutlich weniger Regelungen in Polen als in Deutschland, aber aufgrund der ganzen EU-Verordnungen sind die beiden Märkte inzwischen durchaus vergleichbar. Ein Aspekt allerdings, in dem sich Polen und Deutschland deutlich unterscheiden und entsprechend auch die Europäische Union von den Vereinigten Staaten, ist der Zugang zu Politikern und Stadträten, der einem in Polen und in den USA sehr viel leichter gemacht wird als in Deutschland. Entscheidungsfindungsprozesse in Deutschland sind stark politisiert, jedenfalls in Bezug auf Immobilien und Baurecht – bis zur Ausweisung von Bauland oder der Erteilung einer Baugenehmigung sind zahlreiche Schritte zu absolvieren. Entwicklungsprozesse und -projekte lassen sich in den Vereinigten Staaten und in Polen deutlich rascher abschließen, als das in Deutschland der Fall ist. Sofern dann noch eine Änderung des Baurechts ins Spiel kommt, können in Deutschland von der ersten Erörterung des Planungsrechts bis zur Fertigstellung acht bis zehn Jahre vergehen.
Welche der drei genannten Märkte versprechen die höchste Rendite?
Was den Bereich Einzelhandel betrifft, würde ich eindeutig Polen nennen. Mit den von uns errichteten Fachmarktzentren lassen sich zweifellos satte Gewinne erzielen. Rendite ist jedoch immer auch mit Risiken verbunden, und das in Polen eingegangene Risiko besteht darin, dass wir in polnischen Zlotys bauen, unsere Rendite aber in Euro bekommen. Das Risiko auf Objektseite lautet also auf Zloty, und die Rendite muss entsprechend höher sein, um dieses auszugleichen. Trotzdem setzen wir keine Währungssicherung ein, und zwar schon aufgrund unseres langfristigen Engagements in Polen nicht, aber auch weil die Einzelhandelsrenditen in Polen wirklich hervorragend sind – zumindest im Bereich Fachmarktzentren. Im Mietwohnungsbau sind jedoch die Renditen in den USA am höchsten. Die dort von uns entwickelten Projekte weisen im Schnitt eine Nettoanfangsrendite von 6 Prozent auf, was beträchtlich mehr als in Deutschland ist. In Deutschland bringen Neubauentwicklungen etwa 3,0 bis 3,5 Prozent, aber – um es nochmal zu sagen – mit dem wesentlichen Unterschied, dass die Situation in Deutschland von hoher Planungssicherheit und Stabilität gekennzeichnet ist. Bedenkt man die jeweils für 12 Monate abgeschlossenen Mietverträge und eine Mieterfluktuation von 50 Prozent in den USA, ist eine weitaus höhere Volatilität vorstellbar, abgesehen von dem Umstand, dass in Deutschland alle möglichen Regularien dafür sorgen, dass Mietpreise praktisch nie nachgeben, wohingegen sie in den USA durchaus auch fallen können.
Welche Art von Immobilien entwickeln Sie im Südosten der USA?
Die dort von uns verfolgte Strategie beschränkt sich ausschließlich auf erstklassige Mehrfamilienhäuser in größeren Städten. Wir haben uns eine ganze Reihe von Optionen in Atlanta, Georgia angesehen, die uns aber nicht ganz überzeugten. Aber wir sind mittlerweile in Charlotte und Raleigh in North Carolina sowie in Charleston in South Carolina und Nashville in Tennessee präsent – alles Städte mit renommierten Hochschulen, hoher Lebensqualität und positiver Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung, die trotzdem noch einigermaßen erschwinglich sind. Ferner prüfen wir Angebote in zwei, wenn nicht gar drei Städten in North- und Central-Florida: Jacksonville, Orlando und Tampa. Noch weiter nach Süden werden wir nicht gehen.
Bislang scheinen deutsche Anleger eher gezögert zu haben, in den US-Wohnungsmarkt einzusteigen. Was könnten die Hauptgründe dafür sein? Könnte sich das Ihrer Meinung nach ändern?
Meiner Meinung nach hat ein Umdenken bereits eingesetzt. Das Interesse am US-Markt ist kontinuierlich gestiegen, und ich denke, einer der Gründe, warum deutsche Anleger bislang gezögert haben, ist die US-Währung, die als Risiko galt. Im Grunde genommen ist der US-Dollar seit Anfang der 1970er Jahre aber stabil. Natürlich hat er Höhen und Tiefen im Verhältnis zur europäischen Gemeinschaftswährung erlebt, aber ein Blick auf das Jahr 1970 zeigt, dass der Wechselkurs genau derselbe ist wie heute. Ein weiterer Grund ist natürlich, dass Immobilien vor allem ein lokales Geschäft sind, welches Kontakte und ein eigenes Büro vor Ort oder aber absolut vertrauenswürdige Partner erfordert, und solche Voraussetzungen sind von Deutschland aus gesehen sehr viel einfacher in den Niederlanden, Frankreich oder selbst in Polen zu erfüllen als in den USA, allein schon aufgrund der Distanz. Ich glaube, hier zeichnet sich derzeit ein Wandel ab, denn mittlerweile hat jeder begriffen, wie professionell, liquide und transparent der amerikanische Markt ist und dass die Renditen dort tatsächlich höher ausfallen.
Wie gestaltet sich die Suche nach dem perfekten Partner für Entwicklungsprojekte in Übersee?
Hier verfolgen wir einen Top-down-Ansatz. Zunächst galt es zu klären, wo wir überhaupt hin möchten – in welchen Städten wollen wir uns engagieren und wo genau in diesen Städten? Wir haben sorgfältig recherchiert, um aufstrebende Viertel zu ermitteln, in denen es sich zu investieren lohnt. Die nächste Herausforderung bestand dann darin, einen Partner vor Ort zu finden. Mittlerweile haben wir unser eigenes Team in den USA, eine Niederlassung in Charlotte, North Carolina, die mit sehr erfahrenen Kräften besetzt ist. Daher wissen wir sehr genau, nach was wir suchen. Zudem ist uns aufgrund des eigenen Entwicklungshintergrunds hier in Europa bekannt, auf was bei der Suche nach Entwicklungspartnern in den Vereinigten Staaten zu achten ist. Wir brauchen vertrauenswürdige Leute mit ausgewiesener Erfolgsbilanz. Wir müssen eine klare Vorstellung von ihren bisherigen Tätigkeiten haben, sowie deren Erfolg und Motiv etc. Wir nehmen uns daher viel Zeit, um künftige Kooperationspartner genau kennen zu lernen. Erst wenn wir ein gutes Gefühl haben und uns von ihrer Kompetenz überzeugt haben, sind wir bereit, gemeinsam Geschäftsrisiken einzugehen.
Vor kurzem haben Sie einen Joint-Venture-Partner für Fachmarktzentren in Polen gefunden. Was sprach von Ihrer Seite aus für eine solche Partnerschaft, und welche Kriterien kamen bei der Suche zum Tragen?
Der Bereich Fachmarktzentren stieß im Portfoliozusammenhang an seine Grenzen. Unsere Kapitalallokation erfolgt nach Land und Assetklasse, und hier ist unser Maximum erreicht. Gleichzeitig sehen wir aber noch jede Menge Entwicklungspotenzial in Polen für die kommenden fünf bis sechs Jahre. Deshalb haben wir uns nach einem Partner umgeschaut. Was uns vorschwebte, war ein unternehmerisch denkender Partner, denn unsere Entwicklungstätigkeit betrifft in diesem Fall einen unreifen Markt. Jemandem der weiß, was Risiko bedeutet, fällt es leichter, rasche Entscheidungen auf Grundlage unserer Erfahrung mit den lokalen Märkten zu treffen. Zum Glück sind wir fündig geworden: Der Partner, den wir gefunden haben, verfolgt einen ausgesprochen unternehmerischen Ansatz, unterhält seine eigene Präsenz in Polen und versteht somit das Land, und er bringt obendrein auch noch Erfahrung mit Fachmarktzentren in Städten von rund 20.000 Einwohnern mit.